Politikerna bär skulden för krisen – inte byggföretagen
Foto: Henry Cohen
Bostäder & Infrastruktur 2016-08-06

Politikerna bär skulden för krisen – inte byggföretagen

Bostadssamtalen behöver återupptas. Det är inte meningsfullt att i debatten skjuta på enskilda aktörer eller enskilda frågor som etappindelning av byggprojekt. För att lösa bostadskrisen krävs en politik som bland annat skapar rörlighet på bostadsmarknaden och som effektiviserar planprocessen, skriver Björn Wellhagen, Sveriges Byggindustrier, på DN Debatt.

Dagens Nyheter har i en artikelserie granskat byggandet av flerbostadshus och visat på den tidsåtgång som finns från idé till färdig byggnad. Sveriges Byggindustrier tycker det är bra att den långa tidsåtgången ges publicitet. Den är väl känd inom branschen och vi uppfattar att politiker och myndigheter som är inblandade i processen också är medvetna om sakernas tillstånd. Den är dock ett symtom på en mindre väl fungerande bostadsmarknad.

Vi finner det märkligt att byggföretagen nu sätts i skottgluggen för den process som utarbetats av politiken under årtionden. De förutsättningar som skapats genom beslut i folkvalda församlingar utgör grunden för hur företagen agerar. Särskilt anmärkningsvärd är diskussionen om etappvist byggande och att företag skulle ligga på mark för att hålla uppe priserna. Här ser vi en kunskapslucka att fylla.

I teorin kan man tänka sig att företag inom branschen skulle kunna agera på detta sätt. Det kräver dock en stark kapitalstruktur, ekonomiska muskler och vidare en strategi att köpa stora områden som sedan utvecklas etappvis. Men betyder det att de ”sitter” på mark för att få upp värdet?

Köpt mark utgör tekniskt sett en anläggningstillgång i bolagets balansräkning. Denna tillgång åsätts givetvis ett avkastningskrav. Beroende på om köpet görs med eget eller lånat kapital kan avkastningskravet variera en smula, men oavsett detta måste ändå tillgången försvaras med en rimlig avkastning på sysselsatt kapital. Eftersom projektutveckling är en kapitalintensiv verksamhet kan varje betraktare vara helt säker på att såväl aktiemarknaden, projektföretagets bank liksom ägare och ledning har stort fokus på hantering av risk och verksamhetens kapitalanvändning.

Med ett avkastningskrav på sysselsatt kapital på, säg, 10 procent ska det alltså vara mer lönsamt att vänta på en framtida värdestegring än att sätta spaden i marken nu. Tror någon på det? Är det rimligt att någon företagsledning skulle vara beredd att ägna sig åt den sortens gambling, synade och granskade som de större byggföretagen är av analytiker och ägare varje dag? Vore det möjligt skulle byggföretag köpa marken, sälja bostäderna och bygga allt färdigt på en och samma dag. Det skulle ge bäst avkastning och medföra minsta risken.

Det finns enstaka företag som har en strategi som de i stort sett är helt ensamma om. De köper stora områden och utvecklar dem i etapper på ett sätt som driver värdeutvecklingen av projektet. Det är en mycket riskfylld verksamhet. I nyproduktion kommer 50–70 procent av köparna från närområdet; inom en radie av två kilometer. Att köpa mark i perifert läge, utan naturlig närmarknad, är således ett vågspel av stora mått. I praktiken måste företaget rabattera den första etappen, säkerställa att kommunen och lokaltrafiken får dit grundläggande service, att promenadstråk och koppling till fritid med mera ordnas så att området blir attraktivt inför kommande etapper. Stora projekt är således från finansiell synpunkt framtunga och riskfyllda. Det är därför man bygger i etapper. Självklart ligger det i företagets intresse att exploateringen drivs i så högt tempo som möjligt eftersom omsättningshastigheten på det sysselsatta kapitalet är ett av de nyckeltal man har störst fokus på.

Etappvist genomförande av stora detaljplaner är ett rimligt och praktiskt utbyggnadssätt ur flera perspektiv. Bygglogistiskt, som i Norra Djurgårdsstaden i Stockholm, där staden styr utbyggnadstakten genom marktilldelning och avtalsvillkor så att 500 lägenheter släpps årligen i förhållande till en total byggrätt om cirka 7.000 lägenheter. Ur byggherrarnas synvinkel för finansieringsvillkor men även för kommunen med möjlig kommunal infrastrukturutbyggnad. Det krävs både kommunalteknisk infrastruktur och mjuk infrastruktur, till exempel rekrytering av förskolepersonal till nybyggda förskolor, skolor, LSS-boenden och äldreomsorg. De nyinflyttade boende har enligt lag rätt till kommunal service från dag 1, alltså måste kommunen också hinna med i utbyggnaden av stora områden.

Bostadsbyggande är en verksamhet som är starkt beroende av kapital. Byggherrar eller projektutvecklare måste låna upp pengar (genom byggkreditiv) för att kunna starta ett bygge. Bankerna vill givetvis även de minimera sina risker och har ett ur deras synvinkel rationellt beteende. För att kunna ge dessa lån kräver bankerna eller kreditgivarna att minst hälften av bostäderna ska vara sålda, vilket kan fördröja byggstarten. Dessutom har kraven på bankernas eget kapital skärpts över de senaste åren genom internationella överenskommelser som Basel II och Basel III-kraven.

Allt angivet kokar ned till hur riskerna kring bostadsbyggandet fördelas. I dag är det de resursstarka hushållen som står för efterfrågan på bostäder och upplåningen av kapital som finansierar byggandet av dem. Fram till början av 1990-talet fanns ett statligt bostadsfinansieringssystem där staten bar en del av den finansiella risken. Systemet var dyrt och kostnadsdrivande och avskaffades i bred politisk enighet men ersattes inte av något annat. Hushållen bär i dag en stor del av den ekonomiska risken för bostadsbyggandet. De äger till 62 procent sitt boende med bostadslån. Det är också en av förklaringarna till varför hushållens skuldsättning ökat över tid. En stor risk menar vissa. Nu behöver det byggas fler bostäder. Politiken motverkar det genom att göra det svårare för hushållen att låna då man infört bolånetak och amorteringskrav. Ytterligare inskränkningar i form av skuldkvotstak diskuteras också. Här finns en tydlig målkonflikt mellan att bygga mer och att minska hushållens skuldsättning.

Det är inte meningsfullt att i den bostadspolitiska debatten skjuta på enskilda aktörer eller enskilda frågor som etappindelning av byggprojekt eller hushållens skuldsättning. Tidigare har kommunerna och deras hantering fått stå vid skampålen. Att bygga bostäder är en omfattande process som berör många områden i samhället. De kan inte hanteras vart och ett för sig. Vad som behövs är ett helhetsgrepp över bostadsfrågorna.

För att lösa bostadskrisen krävs en ny bred bostadspolitik för alla invånare. Det är en politik som skapar rörlighet på bostadsmarknaden, som ger kapitalsvaga hushåll en väg in, som effektiviserar och utvecklar planprocessen och som kopplar samman statliga infrastrukturinvesteringar med möjlighet att öka bostadsbyggandet. Bostadskrisen är i grund och botten en politiskt skapad kris. Därför behöver de avbrutna bostadssamtalen återupptas. Sveriges Byggindustrier bidrar mer än gärna med ytterligare underlag och idéer till dessa diskussioner.

Läs originalartikeln hos DN Debatt

skriv ut
epost
Share
skriv ut

KONTAKT

Björn Wellhagen, näringspolitisk chef

Filtrera Regionvis
Norra norrland Södra norrland Mellan Öst /vast Syd

TWITTER